В теории и практике оценки объектов недвижимости, а также в ходе аналитических исследований при изучении динамики рынков недвижимости возникает проблема отслеживания изменений рыночных цен. Кажущаяся простота этой задачи приводит к тому, что в повседневной действительности как участники рынка, так и професси-ональные аналитики довольствуются наблюдениями за средними ценами. Однако в условиях современного информационного потока при наличии большого количества специальных программных средств, обширного статистического материала могут быть применены более глубокие методы исследований, недоступные ранее по очевидным причинам. Цель исследования-изучение больших массивов текущих рыночных данных об объектах недвижимости и сопоставление их с кадастровой стоимостью (определенной в соответствии с российским законодательством как рыночной на установленную дату). Возникают задачи, связанные с изучением многомерных распределений рыночных цень и кадастровых стоимостей. Основной проблемой при изучении динамики рыночных цен объектов недвижимости является невозможность отследить изменение цены для каждого объекта, так как они постоянно выставляются на продажу и снимаются с нее. Выполненная в Узбекистане в 2021 г. работа по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости (как рыночной на дату оценки) открывает возможность изучения двумерных распределений текущих рыночных и кадастровых цен, оценки динамических характеристик рынка, динамики изменения рыночной стоимости для любых объектов недвижимости, в том числе для тех, которых не оказалось в выборках наблюдений ни в базовом периоде, ни в периоде сравнения. Основным результатом статьи является разработка метода, позволяющего оценивать рыночную стоимость объектов недвижимости в режиме реального времени по мере поступления новых рыночных данных путем их сравнения с установленной ранее кадастровой стоимостью.
In the theory and practice of real estate appraisal, as well as in the course of analytical research when studying the dynamics of real estate markets, the problem of tracking changes in market prices arises. The apparent simplicity of this task leads to the fact that in everyday reality, both market participants and professional analysts are content with observing average prices. However, in the conditions of the modern information flow, in the presence of a large number of special software tools, extensive statistical material, deeper research methods that were previously inaccessible for obvious reasons can be applied. The purpose of the study is to study large amounts of current market data on real estate and compare them with the cadastral value (defined in accordance with Russian law as a market value on a set date). There are problems related to the study of multidimensional distributions of market prices and cadastral values. The main problem in studying the dynamics of the market prices of real estate objects is the inability to track the price change for each object, since they are constantly put up for sale and removed from it. The work carried out in Uzbekistan in 2021 to establish the cadastral value of real estate (as market value at the date of valuation) opens up the possibility of studying two-dimensional distributions of current market and cadastral prices, assessing the dynamic characteristics of the market, the dynamics of changes in market value for any real estate, including those that did not appear in the observation samples either in the base period or in the comparison period. The main result of the article is the development of a method that allows assessing the market value of real estate in real time as new market data becomes available by comparing them with the previously established cadastral value.
Ko‘chmas mulk obyektlarini baholash nazariyasi va amaliyotida, shuningdek, ko‘chmas mulk bozorlari dinamikasini o‘rganishda olib boriladigan analitik tadqiqotlar jarayonida bozor narxlaridagi o‘zgarishlarni kuzatib borish muammosi yuzaga keladi. Ushbu vazifaning zohiriy soddaligi kundalik voqelikda bozor ishtirokchilari ham, professional tahlilchilar ham o‘rtacha narxlarni kuzatish bilan kifoyalanishlariga olib keladi. Biroq zamonaviy axborot oqimi sharoitida, ko‘p sonli maxsus dasturiy vositalar va keng statistik material mavjud bo‘lganda, ilgari ayon sabablarga ko‘ra imkonsiz bo‘lgan chuqurroq tadqiqot usullarini qo‘llash mumkin. Tadqiqotning maqsadi – ko‘chmas mulk obyektlari to‘g‘risidagi joriy bozor ma‘lumotlarining katta massivlarini o‘rganish va ularni kadastr qiymati (Rossiya qonunchiligiga muvofiq belgilangan sanadagi bozor qiymati sifatida aniqlangan) bilan taqqoslash. Bozor narxlari va kadastr qiymatlarining ko‘p o‘lchovli taqsimotlarini o‘rganish bilan bog‘liq vazifalar yuzaga keladi. Ko‘chmas mulk obyektlari bozor narxlari dinamikasini o‘rganishdagi asosiy muammo – har bir obyekt uchun narx o‘zgarishini kuzatib borishning imkonsizligi, chunki ular doimiy ravishda sotuvga qo‘yiladi va sotuvdan olinadi. O‘zbekistonda 2021-yilda ko‘chmas mulk obyektlarining kadastr qiymatini (baholash sanasidagi bozor qiymati sifatida) belgilash bo‘yicha bajarilgan ish joriy bozor va kadastr narxlarining ikki o‘lchovli taqsimotlarini o‘rganish, bozorning dinamik tavsiflarini, har qanday ko‘chmas mulk obyektlari, shu jumladan na bazaviy davrda, na taqqoslash davrida kuzatuv tanlanmalariga tushmagan obyektlar uchun ham bozor qiymati o‘zgarishi dinamikasini baholash imkoniyatini ochadi. Maqolaning asosiy natijasi – yangi bozor ma‘lumotlari kelib tushishiga qarab, ularni ilgari belgilangan kadastr qiymati bilan taqqoslash orqali ko‘chmas mulk obyektlarining bozor qiymatini real vaqt rejimida baholash imkonini beruvchi usulni ishlab chiqishdir.